Vor allem für Start-ups und Einzelunternehmer in Branchen wie der IT, in denen ortsunabhängiges Arbeiten möglich ist, erweisen sich diese Modelle als äußerst beliebt. Für Vermieter bieten sie die Möglichkeit, Räume zu einem höheren Gesamtpreis zu vermieten und gleichzeitig Leerstände zu minimieren. Die Vermietung erfolgt entweder direkt durch den Eigentümer oder über Untermietverträge.

Im Gegensatz zur herkömmlichen Raummiete unterliegen Mietverträge für Arbeitsplätze nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG). Stattdessen finden das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) und die Zivilprozessordnung (ZPO) Anwendung, was den Parteien mehr Flexibilität bei Vertragsbedingungen einräumt. Allerdings kann diese Flexibilität auch Nachteile mit sich bringen.

Im Gegensatz zur herkömmlichen Raummiete unterliegen Mietverträge für Arbeitsplätze nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG). Stattdessen finden das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) und die Zivilprozessordnung (ZPO) Anwendung, was den Parteien mehr Flexibilität bei Vertragsbedingungen einräumt. Allerdings kann diese Flexibilität auch Nachteile mit sich bringen.

Obwohl viele Angebote für Coworking-Spaces auf kurze Mietzeiträume (Tage, Wochen oder Monate) ausgelegt sind, nutzen Unternehmen diese mittlerweile auch langfristig, was die Kündigungsmöglichkeiten beeinflussen kann. Vermieter sollten nicht übersehen, dass auch für diese Verträge Bestimmungen über die automatische Verlängerung gelten können, was zu Problemen führen kann, wenn Arbeitsplätze bereits an neue Mieter vermietet wurden.

Die Vermietung von kompletten Büroflächen kann jedoch unter das MRG fallen, insbesondere wenn es um die korrekte Befristung und Verlängerung der Mietverträge geht. Andernfalls riskieren Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag, der nur aus wichtigem Grund gekündigt werden kann.

Die Vermietung von Shared Offices / Coworking-Spaces bietet eine optimale Möglichkeit, Immobilien zu nutzen. Dennoch ist eine rechtliche Beratung und eine fundierte Vertragsgestaltung durch einen Anwalt dringend zu empfehlen, um mögliche mietrechtliche Risiken zu minimieren.

Ich stehe dir dafür gerne zur Verfügung. Kontaktier mich einfach direkt.

Bevor du einen Immobilienkauf wagst, lohnt sich ein genauer Blick auf potenzielle Risiken. Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks ist z.B. auf die Flächenwidmung, Zufahrt/Erschließung und Belastungen zu achten. Bei einer genauen rechtlichen Prüfung, kann sich deine Traumliegenschaft als für deine Pläne ungeeignet erweisen.

Auch der Erwerb einer bestehenden Immobilie birgt Stolperfallen. Entspricht die Immobilie der Baugenehmigung? Wenn nein, kann ein Schwarzbau vorliegen. 2023 hatte ich einen Fall, bei dem ein Objekt 1971 errichtet wurde und die Baubehörde bei einer Überprüfung 2023 festgestellt hat, dass das Objekt abweichend von der Baugenehmigung errichtet wurde. Benützungsuntersagung und drohender Abbruchbescheid waren die Folge. Auch Fragen über Altlasten-/Kontaminierungen oder ob sich das Objekt in einer Gefahrenzone befindet, sollten von einem professionellen Vertragserrichter geklärt werden.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist der Blick auf den Wohnungseigentumsvertrag und das Parifizierungsgutachten zu empfehlen. Ist für Aufwendungen ein abweichender Aufteilungsschlüssel vereinbart? Ist der Keller oder Abstellplatz der Wohnung als Zubehör zugeordnet?

Bevor du ein verbindliches Kaufanbot unterschreibst, empfehle ich dir auch dir Gedanken über die Finanzierung zu machen. Durch die Annahme des Angebots kommt bereits ein Vertrag zustande. Nebenkosten sollten dabei berücksichtigt werden.

Besuch mich auf www.kaufvertrag.jetzt oder kontaktier mich direkt, um sicherzustellen, dass dein Traum vom Immobilienerwerb reibungslos verläuft.

Rechtstipp

Im Rahmen der Aktion „Check Dein Recht“ gibt es den Haus- und Wohnungs-Check, der von bestimmten Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten in Tirol angeboten wird. Es handelt sich dabei um ein Beratungspaket zum Thema Immobilienkauf zu einem Pauschalpreis. Unter www.oerak.at können Sie die teilnehmenden Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte abrufen.

Dieser Artikel wurde auch in der Tiroler Tageszeitung bzw. dem Olineformat Recht im Alltag der TT veröffentlicht.

Bei der erwähnten Befreiungsmöglichkeit ist aber Vorsicht geboten, da der neu geschaffene § 25a GGG an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist, die erfüllt werden müssen:

1. Zeitliche Bedingungen für die Befreiungsmöglichkeit

Der Kaufvertrag für die Liegenschaft oder der Pfandbestellungsvertrag muss nach dem 31. März 2024 geschlossen worden sein. Der Antrag auf Eintragung muss zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 1. Juli 2026 beim Grundbuch eingehen. Diese Gebührenbefreiung ist daher temporär für einen Zeitraum von zwei Jahren gültig.

2. Ausnahmen von der Befreiungsmöglichkeit

Für Anträge, die vor dem 1. Juli 2024 beim Grundbuchsgericht eingehen, gilt die Befreiung nicht. Wenn also eine Vormerkung des Eigentumsrechts (bedingte Einverleibungen des Eigentums) vor dem 1. Juli 2024 eingereicht wird und die Rechtfertigung danach erfolgt, ist nur die Rechtfertigung befreit. Dasselbe gilt für einen Antrag auf Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Verpfändung.

3. Wohnbedürfnis nachweisen

Die erworbene Wohnung oder das Grundstück, auf dem das Eigenheim errichtet werden soll, muss ein dringendes Wohnbedürfnis erfüllen, das durch eine Hauptwohnsitzmeldung sowie eine Bestätigung, dass die bisherigen Wohnrechte aufgegeben wurden, nachgewiesen werden kann. Der Nachweis ist, wenn die Wohnung bereits bezogen wurde, gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag einzureichen. Beim Erwerb von bezugsfertigen Wohnstätten ist der Nachweis innerhalb von drei Monaten ab Übergabe und bei noch zu errichtenden / zu sanierenden Wohnstätten ab Fertigstellung, längstens aber innerhalb von fünf Jahren nach Eintragung dem Grundbuchgericht vorzulegen.

4. Zeitliche Frist für die Nutzung des neuen Eigenheims

Wird das Eigenheim erst errichtet, muss es innerhalb von drei Monaten nach Fertigstellung, spätestens jedoch fünf Jahre nach der Eintragung im Grundbuch bezogen werden, ansonsten entfällt die Gebührenbefreiung.

5. Finanzielle Nachweise

Der pfandrechtlich gesicherte Kredit muss zum Kauf des Eigenheims oder zur Sanierung oder Errichtung desselben aufgenommen worden sein. Dies ist durch eine Bankbestätigung nachzuweisen.

6. Bemessungsgrundlage und Ausnahmen

Die Gebührenbefreiung gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Für den Teil, der über 500.000 Euro hinausgeht, ist die Gebühr zu entrichten. Allerdings besteht für Immobilien mit einer Bemessungsgrundlage von mehr als 2 Millionen Euro keine Gebührenbefreiung.

7. Verpflichtung zur Nutzung

Das befreite Eigenheim muss für fünf Jahre bezogen werden. Wird es vor Ablauf dieser Frist verkauft oder als Hauptwohnsitz aufgegeben, wird die Gebühr nachträglich erhoben.

Diese Maßnahme hat das Potenzial, vielen Menschen den Weg zum Eigenheim zu ebnen und die Wohnraumsituation in Österreich nachhaltig zu verbessern. Es bleibt abzuwarten, wie sich diese Entscheidung langfristig auf den Immobilienmarkt und die Gesellschaft auswirken wird.

Ich unterstütze dich durch Vertragserrichtung, Durchführung und Beratung im Zusammenhang mit Kaufverträgen gerne dabei, Befreiungsmöglichkeiten in Anspruch zu nehmen und deinen Wohntraum zu realisieren.

Trans-Atlantic Data Privacy Framework

Die EU-Kommission und die USA haben daher einen neuen Versuch gestartet, einen sicheren Datentransfer über den Atlantik zu ermöglichen. Im März 2022 haben sie sich auf das Trans-Atlantic Data Privacy Framework (TADPF) geeinigt, und im Oktober 2022 hat US-Präsident Joe Biden eine Executive Order dazu erlassen.

Was bedeutet das für europäische Unternehmen?

Zusammengefasst wird der Zugriff der US-Geheimdienste auf Daten „eingeschränkt“, und die weitere Verarbeitung bis zur Löschung der personenbezogenen Daten wird reguliert. Außerdem gibt es jetzt in den USA ein zweistufiges Rechtschutzverfahren. Betroffene können sich an einen „Civil Liberties Protection Officer“ wenden oder eine Beschwerde vor dem „Data Protection Review Court“ einreichen, wenn sie glauben, dass Daten von US-Geheimdiensten verarbeitet werden.

Am 10.07.2023 hat die EU-Kommission einen Angemessenheitsbeschluss gemäß der DSGVO gefasst. Das bedeutet, dass der Weg für einen Datentransfer in die USA frei ist. Unternehmen dürfen Daten in die USA übertragen, wenn sie sich selbst zertifizieren und in die Data Privacy Framework List (DPF List) aufgenommen werden. Wenn ein US-Dienstleister von einem europäischen Unternehmen genutzt wird, muss daher nur überprüft werden, ob dieser zertifiziert ist. Zusätzliche Garantien sind nicht mehr notwendig.

Fazit

Seit dem Wegfall des Privacy Shield-Abkommens war der Datentransfer nur noch mit viel Aufwand und Kosten unter Anwendung von Standardvertragsklauseln möglich. Klein- und Mittelunternehmen hatten deshalb Schwierigkeiten oder bewegten sich in einer rechtlichen Grauzone, wenn sie Daten in die USA übertragen haben. Der neue Angemessenheitsbeschluss ist meiner Meinung nach zu begrüßen, auch wenn der Verein noyb um Max Schrems Kritik geäußert und angekündigt hat, das neue Abkommen vor dem EuGH anzufechten. Es wird sich zeigen, ob die neue Regelung dieses Mal vor dem EuGH bestand hat.

Wenn ihr Hilfe bei der Anpassung eurer Datenschutzunterlagen an die neue Rechtslage benötigt, stehe ich euch gerne zur Verfügung.